文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gò踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮u)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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